Préstamos Hipotecarios: ¿Por qué no en dólares?

Pese a la iniciativa del Poder Ejecutivo, en los últimos días se ha vuelto a poner sobre la mesa el tema de los Préstamos Hipotecarios.

Otra vez, se ha orientado el camino hacia los préstamos ajustables UVA, los cuales no han tenido en el pasado un desarrollo a escala como se pretendía, promediando el 3% del total de préstamos, llegando a su pico de 6% en el 2019 y cayendo al 1% en la actualidad.

En rigor de verdad, representan problema para los Bancos un por la ausencia de depósitos ajustables en la misma moneda, y no ha habido transacciones Securitizadas en el Mercado de Capitales.

Por el otro lado, la financiación es un elemento fundamental para la industria del Real Estate. Sólo para mencionar una dimensión de dicha importancia, la contribución del Real Estate al PBI de Estados Unidos oscila entre el 15 al 20% del mismo, mientras que en Argentina, el valor de referencia es del 5% aproximadamente.

Casualmente, en Estados Unidos, 3 de cada 4 dólares que mueve la industria, son FINANCIADOS. Los grandes Bancos Hipotecarios norteamericanos (Federal Nacional Mortgage Asociation, conocido como Fannie Mae) son “compradores naturales” de hipotecas. Esto dinamiza el sistema muy aceitadamente, en un esquema muy eficiente.

De allí es totalmente entendible que ha sido una obsesión de todos los gobiernos: recrear el mercado hipotecario. Pero, la inestabilidad de la moneda ha sido el gran impedimento, para lo cual se ha apelado a soluciones parciales, como los préstamos UVA.

Tampoco es azar que, durante la convertibilidad, florecieron estos préstamos en cantidad muy importante. Claramente, cuando recuperemos la moneda esto será algo natural como lo es en general en el mundo.

Además, podríamos afirmar casi con certeza, que nadie toma un préstamo hipotecario en UVAs, sino para un % del total. Son de hecho, “hipotecas por saldo de precio” más que préstamos hipotecarios.

La conclusión es simple: si dichas financiaciones tienen por destino “los dólares necesarios para completar una transacción/construcción”, la pregunta es: ¿por qué no hacerlos en dólares directamente?

Los Bancos tienen una importante cantidad de dólares, y si bien aparece un problema de “descalce de plazos” (las hipotecas serían a varios años, y los depósitos en dólares en promedio no superan los 15 días), esto sería transitorio porque el Mercado de Capitales sería ALTAMENTE DEMANDANTE de papeles Securitizados en dólares, en operaciones atomizadas que, en suma, justifican venderlas allí.

El hecho de que se comience por “hipotecas por saldo de precio”, sería un comienzo: con la estabilidad el LTV (Loan to Value, % de préstamo sobre el valor de la propiedad) irá creciendo proporcionalmente.

Es evidentemente una solución parcial, como lo es el régimen UVA de hoy, pero su operatoria tendría un financiamiento natural, incluso de parte de los “pequeños ahorristas”. Hoy por hoy no hay opciones para gente que desea tener una renta fija por una suma de dólares de algunos miles, siendo que estos papeles perfectamente podrían serlo.

Esto también explica por qué Inmobiliarias y Escribanías ya están llevando a cabo este proceso en la actualidad, y muchas de estas entidades lo hacen de manera organizada y eficiente, aunque otras adoptan un enfoque más informal y no cumplen con sus obligaciones fiscales.

En otras palabras, a diferencia de los UVA, los dólares ya están allí, y el Mercado de Capitales los absorbería.

Más de un lector se debe estar preguntand: ¿y si de nuevo se “escapa el dólar”? ¿si falla este plan? La respuesta la da la Ingeniería Financiera: existen herramientas (diferimiento de plazos, capitalizaciones hacia el futuro, subordinaciones de los títulos a vender en el Mercado de Capitales, etc.) que solucionan esto.

En el largo plazo todas las variables se encuentran, así ha sido, y así será.

Entonces: simplifiquemos, vamos a los dólares, y tengamos paciencia, que cuando no se puede lo más, se puede lo menos. Es un comienzo, pero para mucha gente, es la solución.