Los bancos alistan venta de hipotecas: se viene la securitización

Los bancos públicos y privados comenzaron a alistar la venta de las hipotecas ajustadas por inflación que emitieron desde 2016, con el objetivo de conseguir fondos para otorgar más créditos y evitar el descalce hacia el que se dirigían. Pero hay ventajas y riesgos.

La luz verde la dio la Ley de Financiamiento Productivo (antes conocida como “Ley de Reforma del Mercado de Capitales”), aprobada por el Congreso el miércoles y promulgada por el Gobierno sólo 48 horas después. Ahora, sólo falta la reglamentación de esta herramienta, largamente reclamada por “el mercado”.

Esta nueva norma, impulsada por Cambiemos, modificó la ley 24.441, que contiene la regulación de este sector: se crean las “Letras hipotecarias” y la póliza de seguros, ambas ajustables por inflación, con el objetivo de fomentar el acceso a la vivienda.

Las Letras permiten a los bancos obtener más fondos para créditos hipotecarios y, si bien esta figura existe hace más de 20 años, hasta ahora no estaba permitida la indexación, explicaron en el Ministerio de Finanzas.

La nueva ley también posibilita que las compañías de seguro –con un permanente flujo de dinero– puedan emitir pólizas ajustables por inflación, lo que les dará mayor liquidez para que participen en la securitización de créditos.

Operadores del mercado dijeron a este diario que no sólo las aseguradoras participarán, sino también la Anses, el organismo que debe resguardar el dinero de los aportantes para el pago de las jubilaciones.

Las aseguradoras y la Anses serán receptoras de las emisiones de Obligaciones Negociables, Valores Fiduciarios y Cuotapartes de Fondos Comunes de Inversión que se generen. La Comisión Nacional de Valores (CNV) ya autorizó estas operaciones.

Securitización

Vamos por partes: ¿en qué consiste la securitización? Los bancos arman un paquete con las hipotecas que emitieron. Y lo ofrecen en el mercado, a través de un fideicomiso, por medio de una “Letra”.

Los inversores “compran” el paquete de hipotecas asegurándose una rentabilidad prefijada por la tasa de interés que pactó el deudor con el banco. Con el dinero recaudado, los bancos se fondean para ofrecer nuevos préstamos a otros clientes a una tasa más alta.

Para los bancos es un negocio redondo: ya le transfirieron el riesgo inflacionario a los clientes a través de la indexación por UVA y ahora le van a trasladar el riesgo de incobrabilidad al inversor que compre la cartera de hipotecas.

Por otro lado, los bancos esquivan el “descalce” que se estaba produciendo. El boom que se generó con los hipotecarios a partir de 2016 llevó a los bancos a prestar más dinero –y a largo plazo– del que les ingresaba de los ahorristas, que en el 99% de los casos es de corto plazo.

Según datos del Banco Central, la emisión de hipotecas, incluyendo las nominadas en UVA (ajustadas por inflación), creció un 8,29% mensual en abril y 160,43% anual. El stock total alcanzó los 183.767 millones de pesos, equivalente a unos 8.000 millones de dólares.

Guillermo Barbero, socio de la consultora financiera First Capital Group y experto en temas crediticios, dijo a La Voz que la securitización es clave para que el sistema de hipotecas pueda retroalimentarse de fondos para nuevos préstamos.

Barbero explicó que la securitización de las hipotecas no permite el cambio de condiciones para los deudores que están contemplados en las carteras que se venden, por lo que no se verán modificadas las tasas de interés ni los montos de las cuotas ni los plazos de pago.

Javier González Fraga, presidente del Banco Nación, es un entusiasta sobre esta herramienta. Incluso, antes de la reciente tormenta financiera, justificó la suba de tasas de interés de los créditos en la necesidad de dotar de perdurabilidad a las líneas UVA, a través de la securitización.

Según un sondeo de este diario en seis grandes bancos, dos públicos y cuatro privados, los equipos técnicos vienen trabajando desde principios de año en iniciativas para securitizar las carteras, lo que harán a partir de junio.

Los riesgos

¿Hay riesgos? Riesgo tendrá quien se vea complicado para seguir pagando la cuota de la hipoteca, dado que quien compra la cartera de créditos tiene una garantía de que si el deudor no cumple, pueda ejecutarse el inmueble.

Esto no significa que el acreedor tomará posesión del inmueble, sino que se rematará y, de lo obtenido, se cobra el crédito. Los bancos, principalmente los públicos, suelen ser más contemplativos y acceden a refinanciar estirando plazos; quienes securitizan, no.

Otro riesgo es: si el salario real tiende a la baja y la propiedad pierde valor. Sería el peor de los mundos para el deudor porque, en caso de no poder seguir pagando la cuota, el precio de la propiedad ya no alcanzará para saldar la totalidad de la deuda.

El Banco Hipotecario picó en punta en abril: realizó la primera colocación de títulos respaldados por créditos hipotecarios UVA por un monto de 440 millones de pesos, dinero con el cual ya está financiando nuevos préstamos.

La emisión tuvo ofertas por 805 millones de pesos, por parte de individuos, aseguradoras y fondos comunes de inversión. Esa primera securitización en el mercado argentino demostró que estas operaciones despiertan el apetito de los inversores.

Progreso

La Cámara Argentina de Comercio y Servicios (CAC) consideró “acertada” la aprobación de la Ley de Financiamiento Productivo porque facilitará a las Pyme el acceso al crédito, logrará la securitización de los créditos hipotecarios e introducirá cambios en las facultades de la Comisión Nacional de Valores. “Significa un progreso institucional en el fortalecimiento de un sector que actualmente representa gran parte de la economía nacional”, afirmó la CAC en un comunicado.

Fuente: La Voz del Interior
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