Guillermo Barbero

Inflación y dólar frenan el sueño de la casa propia

Las nuevas líneas de créditos hipotecarios a 30 años de plazo ajustados por la Unidad de Valor Adquisitivo (UVA) despertaron la curiosidad de más de un argentino. El sueño de la casa propia parecía más cerca gracias a la posibilidad de que la cuota inicial sea similar a la de un alquiler. Pero el rebrote de la inflación está tirando al piso las expectativas que se habían generado y complicando seriamente a los tomadores del crédito que día a día ven alargar el plazo de pago y subir el monto de deuda, mientras que aquellos que lo tienen aprobado enfrentan dificultades para realizar la operación de compra ya que el valor de las propiedades subió al ritmo del alza del dólar.

Jorge Milesi escribió a Cartas de Lectores del Diario La Capital y expresó su preocupación. "Señor presidente Mauricio Macri: en enero de 2018 he confiado en el sistema UVA que estrenaron en el 2016 para sacar un préstamo hipotecario y así poder comprar mi casa. Como usted sabrá, el capital es ajustable prácticamente con la inflación. Durante 2017 ésta fue bajando y pintaba controlarse. Pero la alegría de tener casa propia duró poco. Tomé el préstamo en enero de 2018 y en sólo cinco meses mi deuda con el banco subió el 10 por ciento. Y no quiero imaginar lo que se incrementará a fin de año con una inflación descontrolada al 30 por ciento como pronostican todos los que saben".

Casi como una maestra le explica a un alumno Milesi detalló: "Le explico como a un escolar de primaria: Tomé $1.500.000 en enero de 2018. Al 31 de mayo, después de haber pagado cinco cuotas, debo $1.650.000. Y si la inflación es el 30 por ciento en 2018, deberé al banco $1.950.000, menos muy poco de capital que pago en cada cuota. Se lo digo para que me entienda: me van a faltar 150 años para poder pagar la deuda, siempre y cuando algún día usted pueda controlar la inflación. Eso sí, el banco está bien cubierto y tiene el capital ajustadísimo a su valor. Negocio perfecto para el banco que además se lleva su interés".

El desesperanzado lector de La Capital le preguntó al presidente: "a los que confiamos en su palabra y su sistema, los más chicos de la cadena, los que pagamos en definitiva, ¿tendremos que, además de hipotecar la casa, hipotecar nuestra vida entera y la de los nietos para poder pagarla? ¿No piensa en tomar alguna medida para que los que confiamos en su gestión no seamos decapitados por la guadaña financiera/inflacionaria?".

Roberto Rubén Sánchez también escribió a Cartas de Lectores y expresó su "frustración" y la de todos aquellos que imaginaron la posibilidad de la vivienda propia. "En noviembre a 17 pesos el dólar se señaron infinidad de propiedades que por la burocracia no se monetizaron en tiempo y forma, en el medio una devaluación que dejó el tendal de operaciones fallidas con un dólar a 29 pesos, revalorización al día del 70 por ciento en la misma moneda. Pregunto: ¿por qué se hizo sin seguro de cambio si a los operadores financieros les dan opciones de resguardo del capital? ¿Quién restituye las reservas que entregaron de buena fe los compradores haciéndoles perder sus ahorros? Algunos propietarios e inmobiliarias lo habrán devuelto pero la mayoría se resiste por no ser, obviamente, la responsabilidad de ellos; al fin y al cabo siempre tienen el capital. Habría que demandar al Estado y a los bancos por daño moral y económico, una falacia más de este sistema decadente que mata ilusiones y sueños".

Desaceleración

Finalizada la primera mitad del 2018, se observa que el tipo de cambio afectó notoriamente a los tomadores de créditos. La consultora First Capital Group presentó un informe en el que se destaca que los préstamos personales experimentan una notoria desaceleración en su crecimiento arrojando solamente un incremento del 0,84 por ciento, la operatoria a través de tarjetas de crédito apenas alcanzo un alza muy pequeña del 0,43 por ciento respecto al cierre del mes pasado, mientras que los créditos hipotecarios alcanzaron una suba del 3,70 por ciento, la mitad respecto al mes anterior.

"Se observa claramente el enfriamiento de los hipotecarios, aquella línea que fue la gran protagonista del último año, hoy se ve claramente afectada por la inestabilidad del tipo de cambio. Según entidades relevadas, se confirma lo que habíamos adelantado el mes pasado sobre la caída considerable de las solicitudes para acceder a un crédito hipotecario. Está claro que estas decisiones son de mucha trascendencia tanto para la oferta como para la demanda, por lo tanto, bancos y deudores potenciales observarán como se reacomodan los valores del mercado inmobiliario antes de reiniciar las operaciones postergadas", argumentó Guillermo Barbero, Socio de First Capital Group.

Ventajas y desventajas

El Centro de Estudios Económicos y Sociales (Ceso) Scalabrini Ortiz analizó minuciosamente tanto las ventajas como desventajas de los créditos hipotecarios UVA, sus principales características y una comparación con otros créditos hipotecarios.

En el informe recordó que el gobierno nacional puso en funcionamiento en 2016 una nueva línea de créditos hipotecarios en Unidad de Valor Adquisitivo (UVA) donde la cuota se ajusta en base a las variaciones del Indice del Precio al Consumidor (inflación) sumado a un interés fijo. Como principal ventaja, consideró que se garantiza a los tomadores de créditos una cuota inicial baja, asimilable a la de un alquiler, siendo el mayor atractivo de esta línea crediticia. Por otro lado, planteó que la mayor desventaja es el riesgo inflacionario, en un país cuya historia indica que la inflación es uno de los problemas más difíciles de erradicar.

"Desde su implementación los préstamos UVA han ido incrementándose. Las promesas del gobierno nacional de bajar la inflación planteada como el principal objetivo de política económica junto con los desproporcionados incrementos de los alquileres son los principales motivos por los que muchos se volcaron a los créditos bajo esta modalidad", sostuvieron desde Ceso.

Los créditos UVA se ajustan según varía el IPC, por lo cual, al variar la inflación varíaa tanto la cuota que se paga como el capital que se adeuda.

El valor de la UVA al 31/3/2016 era de $ 14,053, el precio al 22 de mayo momento en que se realizó el informe era de $ 23,65. Esto muestra que el valor de UVA varió un 68 por ciento en 2 años.

"Por ejemplo, si tomaste un crédito en marzo de 2016 con una cuota de $7.500 inicial, 2 años más tarde estarías pagando una cuota aproximada de $12.600", puntualizaron desde Ceso.

Uno de los principales atractivos de este tipo de línea de financiación radica en que los bancos, al trasladar el riesgo inflacionario, pueden ofrecer montos más altos de préstamos para comprar la propiedad, así como una cuota inicial más baja en relación a una línea tradicional. Por ejemplo, para acceder a un crédito UVA de $1.000.000 a 30 años será necesario un ingreso de $29.353 de bolsillo, y el valor de la primera cuota será de $ 7.490. Mientras que los requisitos mínimos de ingresos para poder acceder al crédito a tradicional son de $ 52.968.

Dentro del contrato se detalla que cuando el importe de la cuota a pagar supere el 10 por ciento al valor de lo que varió el Coeficiente de Variación Salarial (CVS), el deudor podrá solicitar al banco la extensión del número de cuotas originalmente pactado. Esta extensión no podrá superar el 25 por ciento del plazo inicialmente pactado.

En suma, entre las características principales de los créditos hipotecarios UVA se destacan los requerimientos de salario familiar neto casi a la mitad de los créditos de tasa fija y combinada; cuotas iniciales son muy similares a un alquiler y que el precio de la vivienda aumenta por el ritmo inflacionario, la variación del dólar, el boom inmobiliario por créditos UVA y la presión demográfica.

En tanto, en cuanto a las desventajas de los créditos hipotecarios UVA se encuentra al tope de la lista la inflación alta a futuro. "En los últimos años la inflación fue alta y persistente en Argentina. En 2016 de 38 por ciento, en 2017 de 25 por ciento y las expectativas para el 2018 están más cercanas al 30 por ciento. Es complicado desmantelar la inercia inflacionaria en pocos años", indicaron desde Ceso.

Por otra parte, lo en lo referente a la relación cuota/salario "mientras que el UVA ajusta por inflación, el salario aumenta por paritaria". Si el aumento de cuota supera ampliamente al del salario, la cuota del crédito cada vez tiene más peso en el presupuesto familiar.

"En el actual contexto económico la decisión política del gobierno nacional es utilizar a los salarios como ancla inflacionaria, restringiendo las paritarias y negociando ajustes por debajo de la inflación", subrayaron desde el centro de estudios.

Es así que "la deuda tiende a ser infinita" ante la posibilidad contractual de incrementar la cantidad de años para pagar el crédito cuando la variación de la cuota excede a la variación del salario. "Puede resultar en una deuda de por vida", alertaron.

Descalce

Asimismo, mencionaron el riesgo de descalce. "Habiendo fijado el monto en pesos, pero valuando el inmueble en dólares, se genera un riesgo de descalce entre el valor al momento de la solicitud y el valor al momento de la escritura pudiendo ser menor de lo requerido para comprar el inmueble. Un ejemplo de esto, el dólar aumentó un 25 por ciento en lo que mayo. Esto quiere decir que aquella persona que tenía un préstamo aprobado para comprar un departamento de u$s 100.000 ($ 2.550.000), con el monto fijado en pesos, va a tener que desembolsar $ 500.000 más para cubrir la diferencia de cotización del dólar en mayo, o bien no llevar adelante la operación, perdiendo la seña ya efectuada", indicó Ceso.